近日，两大楼市热门城市齐齐对二手房“动手”了：一个是西安，公布了首批102个小区的二手房交易参考价；另一个是成都，公示了第二批286个小区二手房指导价。

　　今年以来，多地楼市调控的重点放在了二手房市场，而出台二手房指导价不失为一种调控新方法，甚至被人们称为“严调控手段”。那么二手房指导价的出台对楼市降温效果如何？笔者认为，虽然短期来看想要降房价并没有那么简单，但二手房成交量的骤然下降，说明指导价对买卖双方的心理预期产生了重大影响，市场正在进入价格修正与调整阶段。

　　其实，靠前个“吃螃蟹”推出二手房指导价的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局发布消息称，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。随后，三亚、成都、西安等城市陆续加入阵营。每座城市的二手房指导价都充分参考了二手房网签成交价格、评估价格等因素，而且都具体到每个小区。其他的调控主要措施还包括中介公司不得以 “学区房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源，上海等城市还对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。可以说，二手房价格怎么定、怎么发布房源，都成为了调控的焦点。

　　不过需要注意的是，指导价并不能在二手房网签时作出强制规定，实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行价格协商。

　　二手房指导价发布后市场如何表现？突出的表现就是市场挂牌量与成交量大幅下降，而成交价则相对坚挺。比如深圳市场在政策发布后二手房交易量锐减，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，为2575套，与去年同期的10594套相比，降幅超过70%。成都距离出台靠前批二手房指导价已经1个多月，6月份二手房成交量同样下降近半，月成交2886套，基本回归到去年末的水平。但是两地的二手房价格变化不大，5月深圳二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，而成都6月的二手房价格基本保持平稳。

　　那么，二手房指导价是如何影响成交的呢？笔者发现，二手房交易量锐减的重要原因是银行将以二手房指导价作为放贷依据，大大提高了购房者的购房门槛。

　　具体来看，一套指导价为800万元的房子，若售房者坚持1000万元的市场价，以30%首付款、其余全部贷款为例，银行以市场价放贷，购房者的首付款是1000万×30%=300万元，而以指导价放贷，购房者的首付金额则是 （1000万-800万）+800万×30%=440万元。如此一来，购房者需要准备的资金要多140万元，购房者资金压力增大，相当于变相提高了首付，从而导致成交量大幅下滑。

　　随着二手房市场的持续低迷，必然会使得部分售房者的报价出现松动，议价空间逐渐增大。此时，受买卖双方博弈的影响，一定是横盘在先，交易量走低，然后售房者才能松口，市场价格才能慢慢回归。

　　可以预见，未来在强管控之下，叠加二手房指导价的机制，成交量、价将趋于理性，这个调控利器也会被越来越多的城市使用。